深圳事业单位调研及广州“三旧”考察报告

发布日期:2014-11-28 点击次数:1284  字体显示:【大】  【中】  【小】

第一部分 深圳事业单位调研报告

  一、深圳市规划国土发展研究中心调研情况
  (一)机构概况
  1、机构性质——2008年6月成立,直属于深圳市规划和国土资源委员会,是为适应深圳市城市规划工作的需要,按照深圳市事业单位改革的要求,学习香港、新加坡法定机构模式,由深圳市政府批准成立的全国首家法定机构。介于事业单位与企业单位之间,参照事业单位性质设立,事业单位法人登记,实行劳动合同管理。按企业标准缴税,自筹自支,无事业单位编制人员,具备城市规划编制单位甲级资质。
  2、主要职能——借鉴市场管理机制,履行特定公共职能。主要职能包括承担深圳城市发展策略、城市总体规划、土地利用总体规划、近期建设规划、分区规划、法定图则的具体编制工作;承担深圳市城市规划和土地利用规划重要政策与课题的研究及重点地区发展规划的具体编制工作;承担深圳市综合交通布局规划及重要的市政交通专项规划的具体编制工作;承担深圳市土地利用与管理相关规划与计划编制、政策研究及调查评估等工作承担深圳城市规划设计与土地利用规划技术规范的研究与拟(修)订工作;承担深圳市各类城市规划设计以及土地管理研究成果的动态维护与实施评估工作;承担其他有利于加强和完善城市规划和土地管理的技术管理服务工作。
  3、组织架构——规划、国土、交通、市政四大专业技术团队。目前该中心共设有15个部门,拟重组调整为9个部门,各部门人员专业拟将综合配比。
按照职位管理规定,岗位层级分为:专业技术岗位(部门所长、副总、主任规划师、副主任规划师、规划师、助理规划师、规划助理、文员等);行政管理岗位(主任、主管、主办、助理、文员)。
  4、定位、理念、使命——定位为“政府规划师”;理念为“正直、专业、开放、进取”;使命为“为深圳城市的可持续发展,为深圳市民的安居乐业,提供最好的专业服”。
  5、业务来源——履行特定公共职能:规土委指令项目(其中规土委大部分项目指令给发展研究中心),服务于各级政府项目,不承接市场项目。
  6、技术力量——拥有城市规划、国土资源管理、交通市政规划设计和研究人员230人,其中,绝大部分是从中国城市规划设计研究院、深圳市城市规划设计研究院、深圳市城市交通规划研究中心等单位抽调过来的技术骨干。学科背景涵盖城市规划、建筑学、交通、市政、经济地理、信息工程、生态环境、土地经济学、社会学、法学等众多专业。
职称方面,高级以上63人,占26%,其中教授级6人,副高级57人。中级81人,占33%,初级37人,占15%。
学历方面,17个博士,占7%,硕士123个,占51%,总的来说研究生以上占58%。本科78人,占32%,专科21人(从事基础性工作的人员),占32%。另有10个英国、美国、澳大利亚、新加坡、日本、香港等国家海归人才。
  7、管理体制——重视制度建设,在薪酬、绩效、民主评议、职位四个基础体制框架下运作,制定行政、财务、业务管理各个方面相应的制度建设。人力资源有招聘、实习生管理规定,职位管理规定。财务薪酬管理、预算决算管理、项目合同管理规定。后勤有周转房、车辆、办公用品采购等机制建设。信息化有保密、数据管理和提交的规定。技术管理有项目管理规定。
民主评议:中心采用360度考核的模式,薪酬和绩效挂钩,为从上到下的考核。每半年举办一次,全体员工对管理层进行投票评议,评议的结果当场作为管理层的绩效工资,考评的依据之一。
尚未形成末位淘汰制,也面临“只进不出”的问题。绩效考核采取技术、德才等方面综合考虑,采用从上到下的考核机制。现拟研究量化考核机制,如岗位说明书——综合多专业多部门具体量化工作内容,制定考核机制。
  8、技术管理——以技术委员会为管理核心,技术管理部主要负责,具有从项目下达、技术把关、成果归档系统管理体制。同时统筹大型综合项目编制,辅助规章制度保障。促进各部门团队合作、专业协作等工作开展。
  9、财务管理——鉴于法定机构的特殊性,财务制度具创新性、灵活性。参照事业单位,基本工资+绩效工资,受事业单位工资改革总额限制。核算模式参照事业单位,企业化合同收费管理,税务关系比照企业。各部门独立核算,但随规土委新批准的文件精神,财务制度将随之调整。

  (二)“规土融合”模式调研

  1、管理机制——深圳市规划国土发展研究中心是直属于深圳市规划和国土资源委员会,其机构职能已经实现了融合。但在机构经历5年的运行之后,因为其内部机构相对独立,专业型的部门结构近期内无法适应“规土融合”项目编制的需求,因此,近期,该单位经深圳市规划和国土资源委员会同意,对原有15个职能部门进行重组,合并为9个职能部门,其中也考虑了在宏观研究层面对土地和规划的业务进行整合,便于项目的具体操作,可见,走综合型的发展是实现“规土融合”的必经之路。
  2、技术手段——目前深圳“两规合一”的规划实施体系已逐步形成,总体规划层面实现统一组织、同步编制、内容衔接,详细规划层面实现空间便捷、用地分类的对接,规划实施层面实现了近期建设与土地利用规划及其年度实施计划的统一。在针对原有传统领域的规划,不再单纯从物质空间形态上进行研究,而从规划操作实施的角度,更多的是结合了经济、社会、环境等多方面的目标需求,将规划实施与土地政策充分结合,促进空间规划向公共政策的转化和衔接,以保障更新目标和策略的实现。
  3、项目案例
  《深圳市城市更新与旧工业区改造综合研究》(项目荣获2009年全国优秀城市规划设计三等奖)。
项目以空间分析和政策研究为两条主线,一方面,通过经济、社会、环境发展方面的目标需求和空间分析,对不同地区提出差异化的更新改造指引;另一方面,针对当前深圳城市更新中改造对象普遍面临改造政策缺位或操作性不强的现实问题,梳理现有相关政策,对更新改造中存在的政策缺位、障碍等进行全面检讨和评估,以此构建高效、顺畅的改造运作程序,并提出切实可行的改造建议。该项目有多个创新点:一是弥补了更新理论中关于城市功能性老化研究的不足;二是运用各种空间信息技术手段及社会调查方法;三是基于市场供需和财政平衡的更新规模调校城市更新会带来城市的二次开发和建设;四是保障空间规划可实施操作的机制与政策构建对当前的更新改造政策和机制进行检讨和评价,基于空间规划与实施操作提出了城市更新政策体系框架,是对现有改造政策研究项目的综合集成。
  《坪山新区综合发展规划》
  该规划编制采用“多部门联合共同推进、远近结合上下一致、深入基层多元参与”的工作方法。《规划》内容以空间结构为主线,将城市规划与土地利用规划、国民经济和社会发展“十二五”规划等充分衔接,为探索“多规合一”的综合性规划编制积累了经验。
  《深圳市储备土地保障规划实施潜力评估》
  2009年,深圳实施新一轮机构改革,规划国土部门合并。在此背景下,通过梳理分析深圳市储备土地的现状特征,客观评估储备土地保障规划实施的潜力;针对储备土地与规划及规划实施计划衔接存在的问题,基于保障规划实施视角,提出了资源紧约束条件下,加强土地储备与“两规合一”的规划实施体系衔接的思路,建立土地储备与规划互动工作机制。
  《城市发展评估体系建设暨2011年度城市发展评估》
  城市发展评估将城市环境(建设)分为社会、经济、环境、土地、住房、交通、公共设施和市政设施八个子系统,建立了一套适合深圳市世纪情况的城市发展指标体系,通过综合化、定量化和动态化的方法对深圳市城市发展状况进行检测和评估。
  (三)信息化建设情况
  1、基本概况
  目前深圳市规划国土发展研究中心(以下简称“中心”)主要是依托于深圳市国土规划和国土委的信息化建设为基础(以下简称“深圳委”)建立的,该中心成立前3-4年主要以业务建设为主,并未成立专业的信息化研发部门,也并没有建立自己的机房,信息化建设主要是通过深圳委申请相关软件,服务器网络,犹如深圳委的一个处室,发展较为缓慢。
  近年来随着该中心的业务发展和人数增长,也渐渐意识到建立起自己的信息化系统的重要性,除了利用深圳委的行政资源申请更多可以利用的查询系统和相关规划资料的使用权限的外,也正在着手开展信息化的顶层设计和总体框架的搭建,希望通过设计在3-5年内达到一个较为完整的信息化系统的建设工作。
  2、信息化建设情况
  目前该中心的内网、外网、邮件系统、域管理系统均通过网络利用深圳委现有资源进行使用。
  网络方面,通过PC隔离卡实现内外网分离,内网可以访问包括深圳委在内的所有技术、技术、行政系统,外网即是因特网。邮件系统以及域管理系统均是通过向深圳委提交申请表的形式开通相应权限。
  图形综合管理系统
  主要利用委里积累的规划数据、土地数据、现状数据 ,放在GIS平台,只有查询权限,没有修改权限。
  电子政务平台
  包含成果、市政、空间等信息的查询
  办公自动化系统
  该系统是通过购买现成的通用办公自动化版本,主要包含如:通知公告、投票、即时通讯、车辆管理、办公用品管理、会议管理、人力资源管理等系统。
  规划成果管理
  收集了深圳委以及该中心所有规划成果,大约有1000多项目,成果可以通过权限控制对全中心实现原始数据的下载共享,缺点是安全性较差。
  土地方面系统
  土地方面系统主要是机构合并时带来的系统,如:地价评估、市场地价等系统,大多数土地系统处于休眠状态,利用率较差。
  图书查询系统
  包含该中心内部的,图书、期刊、其他资料,主要通过目录索引方式进行查询,再通过管理部门调阅。
  3、信息化发展进程
  目前该中心正在建设自己的信息化总体构架和顶层设计,目前准备开发的系统包括内部一张图系统、项目管理系统、以及基础数据平台(地形图、规划图),旨在通过顶层设计和框架的大家,将原有分散到各个部门的数据成果,从信息化层面解决部门壁垒的问题,实现信息集成和文件共享。
  二、深圳市公共艺术中心调研情况
  1、机构概况
  该中心由深圳市雕塑院、深港双城双年展、深圳市城市设计促进中心三家机构组成。直属于深圳市规划和国土资源委员会,为差额拨款事业单位,在编人员32余人,工作人员57余人,年度财政拨款440余万元。以年轻同志为主,女性居多。
  2、主要职能
  公共艺术中心的职责是:承担城市公共空间艺术的研究、策划、推广工作;开展公共空间艺术(城市雕塑)创作工作;承担政府相关部门委托的其他事项。

第二部分 建设项目考察报告

  1、万象城简介
深圳华润万象城位于深圳市罗湖区,总建筑面积达18.8万平方米的华润万象城已于2004年12月9日开始试营业。
深圳的华润万象城总建筑面积达18.8万平方米,拥有6层商用楼面,近300个大小不一、功能不同的独立店铺,集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身,开业至今已经发展成为华南地区最具魅力的购物、休闲、娱乐场所,也成为国内外游客向往的目的地。
  (1)市场商圈:锁定深圳蔡屋围新兴CBD商圈
深圳的CBD商圈,犹如风水轮般不停转动着的,在80-90年代深圳的CBD商圈是以国贸为中心;2000年后随着地王大厦、书城、深圳剧院等兴建,深圳的CBD商圈业已开始向蔡屋围转移,如果要预测深圳未来下一个CBD商圈,笔者预测或将会向福田区的市民中心一带转移,因此,深圳万象城现所在市场区域是深圳著名的蔡屋围CBD商圈,其商业地位现无可替代,深圳万象城与地王大厦、深圳书城、邓小平画像等一同成为蔡屋围CBD商圈的旅游景点,极大地助推了华润万象城的人气。
  (2)万象城近乎完美的业态规划组合
华润中心“万象城”在业态规划时吸取了国内外ShoppingMall经营的经验和教训,为了避免购物中心主题缺位和同质化,华润集团认为“万象城”应该打造出深圳都市文化品位且富有个性的主题购物中心,“万象城”的建设和招商过程中始终围绕“全新的业态组合”的理念。
  (3)万象城的城市综合体特殊优势:订制高端客群
  A、开发五星级的君悦酒店源源不断输送高端客户群
  B、筑巢引“凤”,与城市精英(富豪)为邻
  C、5A甲级写字楼将国际顶尖名收归囊中,企业金领消费一网打尽!
  商业动线规划与设计对于任何一个购物中心的重要性来说,犹如其生命线,尤其对于一个巨型购物中心,万象城的总经营面积为18.8万平米,单层平面逾二万平米的购物中心来说,又是何等重要。而商业规划动线恰到好处使得购物中心里面的许多商户共享客流,因此,深圳万象城其内部交通流线组织,值得学习。
  二、深圳京基100
  1、项目简介
  项目性质:甲级写字楼、六星级豪华酒
  位置:深圳罗湖区深南中路与红岭路东北侧
  总建筑面积:22万方
  高度和层数:总高439m,地下4层,地上97层
  设计时间: 2007 -2008年设计
  深圳京基金融中心广场(KingkeyFinance Center Plaza),又称“蔡屋围金融中心”。位于深圳罗湖金融、文化中心区,占地 4.7 万平方米,总建筑面积38万平方米,是深圳市政府确定的“金融中心区”重点改造项目,将建成以高档智能化结合写字楼、商住楼、高级公寓、商务中心、酒店、商场等相配套的从事银行、金融、证券、保险的国际性金融街。
  金融中心广场改造范围,将以人民银行为核心,西至红岭路、南至深南路、北至红宝路、东侧与公安局用地相邻,面积约14公顷。该项目总投资预计超过30亿元,项目完成后,将新增18万平方米的甲级写字楼、星级酒店和15万平方米的高级公寓,进一步形成以人民银行为核心的金融城。它的建设将使罗湖蔡屋围金融中心区成为名副其实的“深圳的华尔街”,对整合和提高该区域的地位具有重要意义。z而作为京基金融中心广场核心的蔡屋围金融中心将高达439米,建成将成为全国第2高楼。新楼与地王大厦遥相呼应,珠联璧合,将成为深圳又一标志性建筑,为“金色罗湖”增添光彩。
  2、建筑特色
  京基金融中心大厦外形创意来源于喷泉和瀑布,建成后将成为华南第一高楼,也是目前世界上最高的超高层建筑之一。大厦共有4个功能分区:其中层1~3为通高大堂空间;层4设置酒店宴会厅、相关功能区和餐厅,可从大堂或同楼层的商场通道进入;层5~74是大厦主体,为甲级写字楼;顶部层75~97设六星级豪华酒店,约有250套房间以及与酒店相关的餐厅等服务用房(包括大厦最顶部的特色餐厅等)。

  三、广州联合交易园(旧厂)
  1、改造类型:旧厂房改造
  联合交易园位于广州市新港西路、中大布市商圈的核心位置,占地面积约15万㎡,地块内原有华南缝纫机有限公司和五羊本田(广州)分公司等8家生产企业,全部纳入广州市第一批退二企业并已全部完成搬迁,厂区已停产空置多时,部分厂房建筑结构状况良好。
  广州摩托集团公司组建于1992年,1997年兼并广州市五羊自行车企业集团公司和华南缝制设备集团公司。广摩集团在以往的重组和建设过程中背负巨额债务,需分流2万多人,严重制约自身发展。
  2、改造模式:功能置换与拆除重建相结合,自行改造
  作为地块产权人,广摩集团充分运用“三旧”改造政策,以城市规划为引领,按照“功能置换”与“拆除重建”相结合的改造模式实施自行改造。一期“功能置换”,保留符合城市规划的、满足消防要求的、具有较高历史价值的特色建筑物和质量较好的多层建筑、空间跨度较大的典型工业厂房建筑,保留原工业厂房外立面的设计元素的同时,对内部进行全新现代的装修改造。二期“拆除重建”,拆除与城市规划定位及功能存在矛盾的、建筑质量较差的、存在消防隐患的建筑,在符合城市整体规划的情况下,新建满足联合交易园使用的建筑。
  3、主要采用的“三旧”政策
  允许“三旧”改造项目的用地主体采取合作合资等方式,根据城市规划、经济产业布局等要求实施自行改造;根据城市规划,土地使用性质由工业改作商业金融等经营性用途的,允许土地权属人补交新旧用途的土地差价,自行改造,协议出让。

  四、珠影文化创意产业园(旧城)
  1、基本情况
  珠影文化创意产业园整体规划包括花样年华街区、电影和音乐主题的时尚生活综合体、创意办公及展示区、时尚公寓居住区共四大区域,总建筑面积约40万平方米,总投资约21亿元人民币。
  2、改造方式
  根据“三旧”改造有关政策,按照“自行改造,补交地价”的方式,根据城市规划、产业功能布局等要求,进行产业升级,并补交新旧用途的土地差价;按照“修旧如旧”与“拆平重建”相结合的改造模式实施自行改造。
  一期“修旧如旧”,保留具有较高历史价值的特色建筑物和质量较好的多层建筑。在保留原工业厂房的楼体设计元素的同时,对外观和内部进行全新现代的装修改造。二期“拆平重建”,拆除建筑质量较差的临时建筑,以及与规划定位及功能存在矛盾的建筑,在符合整体规划的情况下,新建满足创意园使用的建筑。

  五、广州猎德城中村改造模式(旧村)
  1、广州猎德城中村改造概况及模式
  广州猎德村处在广州规划中的珠江新城中央商务区的黄金地带,为了实现完整的中心规划,让广州的CBD真正成形,政府对猎德的改造决心相当坚决。
  广州猎德城中村改造模式可归纳为“政府主导,村集体为改造主体,借力房地产开发商,采用‘三分制’土地使用原则,通过土地产权置换获取改造资金的改造方式。
  2、对武汉城市更新的借鉴与启示
  在我国的特殊国情下,城中村改造是进行城市更新的重要组成部分,由于涉及制度、土地产权等因素,情况之复杂比旧城更新有过之而无不及。猎德城中村改造模式对我国的城市更新有着特殊的意义。
  (1)用创新思维推进城市更新
  猎德城中村改造模式是根据猎德的实际情况,在总结我国近十年城中村改造经验的基础上提炼出来的。此模式的创新之处主要有三:通过开发商不直接介入的方式引进社会资金;实行土地产权置换资金;采用“三分制”的土地利用原则。
  (2)组织形式的借鉴
  猎德城中村改造采取的“政府主导+村集体改造实施”的组织形式,是猎德城中村改造能够快速、顺利实施的保障。在我国的国情下,这种组织形式具有普适性,值得推广。其推行必将使我国的城中村改造更加高效。
  (3)土地利用方式的启示
  猎德城中村改造中的土地利用方式采用“三分制”原则,协调了各种利益主体之间的利益,除了给了村民实惠,壮大了村集体经济,提供给房产商高附加值地块外,建成后猎德村土地利用率将得到大幅提高,广州市的CBD 商业区环境风貌也将得到提升。三分后的猎德土地,同时也通过土地产权置换了所需的改造资金,解决了改造的资金难题。我国够条件实行整体改造的城中村均可以考虑使用该种方式。
  (4)多方利益均衡的指导思想
  城市更新的利益主体需要平衡,城中村改造一样需要平衡。实际上,城中村改造的最大矛盾就是在平衡各方利益,当各方利益的要求都能得到满足后,城中村的改造就水到渠成了。多方利益平衡指导城中村改造的思想应该贯穿改造过程始终。